【法令上の制限】宅建独学者向けノート6「土地区画整理法の流れと換地」

皆さんこんにちは!ピーマンです。

今回は宅建試験の「土地区画整理法の流れと換地」について発信していきます!

土地区画整理法からは毎年1問出題されます。ボリュームが少ないので、すぐにマスターして他の項目に時間を回しましょう。

[box02 title=”こんな人にオススメ”]

  • 宅建受験予定者
  • 不動産業界に所属している方
  • 不動産業界を目指す就活生

[/box02]

目次

土地区画整理法とは

土地区画整理法とは、宅地や道路の整備等によって整理された街づくりを行うことを目的とした法律です。

まず初めに、土地区画整理法で用いる用語を整理しておきましょう。

土地区画整理事業 公共施設の整備・改善や宅地利用の増進を図るために。土地の区画形質の変更、及び公共移設の新設・変更に関する事業
施行地区 土地区画整理事業を行う区域
施行区域 土地区画整理事業が都市計画事業として行われる場合の対象地
従前の宅地 土地区画整理前の土地
換地 土地区画整理後に新たに割り当てられた土地

土地区画整理の施行者

土地区画整理事業の施行者には、私的施行者と公的施行者があります。

[box03 title=”土地区画整理事業の施行者”]

私的施行者

  • 個人施行者:宅地の所有者・借地権者が1人か数人で行う
  • 土地区画整理組合:宅地の所有者・借地権者が7人以上で組合として行う
  • 区画整理会社:土地区画整理事業を目的とした株式会社として行う

公的施行者

  • 都道府県・市町村長
  • 国土交通大臣
  • 都市再生機構
  • 地方住宅供給公社

[/box03]

私的施行者は知事の認可を受けて区画整理事業を施行できます。加えて、私的施行者は、都市計画に定められた施行区域外でも施行してもOKです。

対して公的施行者は大臣や知事の認可を受けます。加えて、公的施行者が事業を行うときは、必ず都市計画事業として、つまり「市街地開発事業」として行われます。

土地区画整理事業の流れ

土地区画整理事業の大まかな流れは次の通りです。

[box03 title=”土地区画整理事業の流れ”]

  1. 事業計画の作成
  2. 事業計画の認可の公告
  3. 換地計画の作成・認可
  4. 仮換地の指定
  5. 換地処分の公告

[/box03]

流れの中の②〜⑤までの間に、次の行為を行う予定の者は、都道府県知事または国土交通大臣の許可を受ける必要があります。

  • 事業施行の障害となるおそれのある土地の形質変更
  • 事業施行の障害となるおそれのある建築物の建築
  • 5tを超えるものの設置

事業計画の作成

組合を設立しようとする者は、7人以上が共同して、定款および事業計画を定めます。

組合設立の認可を申請する者は「所有権有する全ての者」および「借地権を有する全ての者」の両者の、それぞれ2/3以上の同意を得る必要があります。

事業計画の認可の公告

組合設立の認可の申請は、都道府県知事に対して行います。

知事は、認可の申請を受けた場合、その事業計画を2週間公衆の縦覧に供し、関係権利者に意見書の提出の機会を与えます。

その結果、知事が申請を認可すれば組合は成立します。

組合が成立した時点で、施行地区内の宅地の所有者及び借地権者は、すべて組合の組合員になります。借家人は組合員となりません。

換地計画の作成と認可

施行者は、施行地区内の宅地の換地処分を行うに際し、あらかじめ換地計画を作成しないといけません。

区画整理前の土地と区画整理後の土地は、利用状況や環境が照応するように定める必要があります(換地照応の原則)

施行者が都道府県・国土交通大臣以外のときは、換地計画について都道府県知事の認可を受けないといけません。組合施行の際は、換地計画の作成にあたり組合の総会の議決が必要になります。

都道府県・市町村、国土交通大臣、が施行者の場合は、事業ごとに設置され、宅地の所有者・借地権者で構成される土地区画整理審議会の意見を聴かないといけません。

宅地の所有者・借地権者の同意がある場合には、換地計画において換地を定めなくてもよく、清算金で調整することも許容されています。

仮換地の指定

仮換地とは、土地区画整理事業は長期間に及ぶため、その間仮使用してもらう土地のことです。

仮換地の指定は、土地の区画形質の変更または公共施設の新設・変更、または換地処分を行うため、必要がある場合に行います。

組合施行のときは総会の同意が、そして都道府県・市町村、国土交通大臣、が施行のときは土地区画整理審議会の意見を聴くことが必要になります。

換地処分の公告

換地処分とは、最終的に従前の土地に換えて新たに工事完了後の整った土地を提供することです。

施行者は、換地計画に係る全区域について、土地区画整理事業の工事完了後に遅滞なく換地処分を行わなければなりません。

組合の規約に別段の定めがある場合を除く

換地処分は、関係権利者に通知をして行います。換地処分が行われたあとは、知事等によって換地処分の公告が行われます。

古い権利(消滅) 新しい権利(発生・確定)
換地処分の公告の日が終了したとき 換地処分の公告の日の翌日
  1. 換地計画に換地を定めなかった従前の宅地上の権利は消滅する
  2. 行使する利益がなくなった地役権は消滅する
  1. 換地は従前の宅地とみなされ、換地計画に「所有者等」と定められた者が取得する
  2. 清算金が確定する
  3. 保留地は施行者が取得する
  4. 公共施設は、市町村の管理の属する

 

保留地

土地区画整理事業には多額の費用がかかるため、その補填の目的で誰にも換地にもしないで留保しておく土地が保留地です。

保留地の概要は以下の通りです。

私的施行 公的施行
施行者 個人・組合・会社 都道府県・市町村、国土交通大臣
定める目的
  • 事業の費用に充てるため
  • 規準・規則・定款で定める目的のため
  • 事業の費用に充てるためのみ
定める要件
  1. 事業施行後の宅地価額の総額が、施行前の宅地価額の総額を超えること
  2. 保留地は①の差額の範囲内であること
  3. 土地区画整理審議会の同意を得ていること
取得 換地処分の公告があった日の翌日に、施行者が取得する

[jin-sen color=”#f7f7f7″ size=”3px”]

宅建をいつでも復習できるWebノートを公開しています。【法令上の制限】科目を網羅しているため、他の記事と併せて読むと学習範囲のインプットが可能になります。

【法令上の制限】科目を完全網羅!
関連記事 重要度
宅建読者向けノート1「都市計画法の目的・制限」 [jinstar4.0 color=”#ffc32c” size=”16px”]
宅建読者向けノート2「建築基準法:用途制限・建蔽率・容積率」 [jinstar5.0 color=”#ffc32c” size=”16px”]
宅建読者向けノート3「建築基準法:高さ規制・建築確認・建築協定」 [jinstar4.0 color=”#ffc32c” size=”16px”]
宅建読者向けノート4「国土利用計画法・事後届出制と事前届出制」 [jinstar5.0 color=”#ffc32c” size=”16px”]
宅建読者向けノート5「農地法第3条・第4条・第5条」 [jinstar3.5 color=”#ffc32c” size=”16px”]
宅建読者向けノート6「土地区画整理法の流れと換地」 [jinstar3.0 color=”#ffc32c” size=”16px”]
宅建読者向けノート7「宅地造成等規制法の内容と目的」 [jinstar2.5 color=”#ffc32c” size=”16px”]

 

問題1:土地区画整理法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1:仮換地の指定があった日後、土地区画整理事業の施行による施行地区内の土地及び建物の変動に係る登記がされるまでの間は、登記の申請人が確定日付のある書類によりその指定前に登記原因が生じたことを証明した場合を除き、施行地区内の土地及び建物に関しては他の登記をすることができない。

2:施行者が個人施行者、土地区画整理組合、区画整理会社、市町村、独立行政法人都市再生機構又は地方住宅供給公社であるときは、その換地計画について都道府県知事の認可を受けなければならない。

3:個人施行者以外の施行者は、換地計画を定めようとする場合においては、その換地計画を2週間公衆の縦覧に供しなければならない。

4:換地処分の公告があった場合においては、換地計画において定められた換地は、その公告があった日の翌日から従前の宅地とみなされ、換地計画において換地を定めなかった従前の宅地について存する権利は、その公告があった日が終了した時において消滅する。

解答1:

応援励みになります
URLをコピーする
URLをコピーしました!
目次
閉じる