【法令上の制限】宅建独学者向けノート3「建築基準法2:高さ規制・建築確認・建築協定」

皆さんこんにちは!ピーマンです。

今回は宅建試験の「建築基準法2:高さ規制・建築確認・建築協定」について発信していきます!

前回の「建築基準法1:用途制限・建蔽率・容積率」の続きです。建築基準法で主に出題されるのは前回の内容ですが、今回の内容も出題される可能性は0でありません。

抜かりなくしっかりと対応していきましょう!

[box02 title=”こんな人にオススメ”]

  • 宅建受験予定者
  • 不動産業界に所属している方
  • 不動産業界を目指す就活生

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目次

建物の高さの規制

建物の高さ規制とは、文字通り建築物の高さを規制するものです。斜線制限と日影規制があります。

斜線制限

斜線制限とは、斜線を引くことでその斜線を超えないように建築物を作らせる制限を課すことで、建築物の高さを抑制する制限です。

道路斜線制限、隣地斜線制限、そして北側斜線制限の3つがあります。

道路斜線制限 道路の斜線を超えないように建物をつくるという制限。全用途地域無指定地区で適用。
隣地斜線制限 隣地との関係で建築物の高さを制限。低層住居専用地域、田園住居地域以外(都市計画ですでに10mか12mと定めされているから)の地域で適用。
北側斜線制限 北側の日当たりを確保するための規制。低層住居専用地域中高層住居専用地域田園住居地域で適用。

日影規制

日影規制とは、近隣の日当たりを確保する意図で一定の時間は近隣の土地に日影を生じさせないという趣旨の制限です。

対象の区域によって日影規制を受ける建築物の高さが異なるので注意しましょう。

対象区域 規制を受ける建築物の規模
第1種低層住居専用地域

軒高7mを超える建築物もしくは3階以上のの建築物

第2種低層住居専用地域
田園住居地域
第1種中高層住居専用地域 高さ10m超の建築物
第2種中高層住居専用地域
第1種住居地域
第2種住居地域
準住居地域
近隣商業地域
準工業地域
用途地域の定めのない区域 地方公共団体が、軒高7mを超える建築物もしくは地上階数3以上の建築物の規制か、高さ10m超の建築物の規制、を条例で指定する

 

商業地域工業地域、そして工業専用地域は、いずれも人の居住用には向いていないので日影規制の対象外です。

そしてて特定行政庁が建築審議会の同意を得て許可した場合には、日影規制を受けません。

防火地域・準防火地域

防火地域及び準防火地域は火事を防ぐ目的の地域です。

この項目のポイントは、防火地域・準防火地域での建築制限の内容と違いです。規制している内容はほとんど同じですが、値が異なる箇所が多いので注意が必要です。

防火地域・準防火地域内の建築制限
防火地域 準防火地域
耐火建築物 3階以上の建築物or
延べ面積100㎡以上の建築物
4階以上の建築物or
延べ面積1,500㎡以上の建築物
耐火建築物
準耐火建築物
上記以外の建築物 3階以上の建築物and延べ面積500㎡〜1,500㎡の建築物
耐火建築物
準耐火建築物
技術的基準適合建築物
3階以上の建築物and
延べ面積500㎡以上の建築物
共通の制限 【防火戸】
外壁の開口部で延焼のおそれがある部分について政令で定める防火設備を設ける【外壁】
外壁が耐火構造のものはその外壁を隣地境界線に接して設けることができる
個別の制限 【看板等の規制】
看板広告等で次の条件に該当するものは不燃材料で造るか覆わなければならない
・建築物の屋上に設けるもの
・高さ3m以上のもの
【木造建築物の規制】
高さ2mを超える門、塀で延焼のおそれのある部分は不燃材料で造るか覆わなければならない

 

なお、建物が防火地域の内外にわたる場合は、厳しい方の基準を適用します。

  • 防火地域と準防火地域にまたがっている場合  →防火地域の規制を適用
  • 準防火地域と無指定地域にまたがっている場合 →準防火地域の規制を適用

建築確認

建築確認とは

建築確認とは、違反建築行為を未然に防ぐために、建築にあたって事前に建築基準法の規制に適合しているかどうかをチェックすることをいいます。

ここでは建築確認の要否とその手続きが重要です。

建築確認の要否

はじめに建築確認の要否について見ていきましょう。

区域 建物の種類 建築物の規模 新築 改築移転 大規模修繕 用途変更
全国 (A)一定の特殊建築物 床面積の合計が100㎡超
(B)木造 ・階数3以上
・延べ面積500㎡超
・高さ13m超
・軒高9m超のいずれかに該当
(C)木造以外 ・階数2以上
・延べ面積200㎡超のどちらかに該当
都市計画区域 (D)一般の建築物 規模を問わない

※○=建築確認が必要
※特殊建築物の例:映画館、ホテル、下宿、病院、共同住宅
※防火地域(準防火地域)以外で建築物を改築移転その改良部分の合計床面積が10㎡以内であれば確認不要

建築確認の手続き

次に建築確認の手続きを見ていきましょう。先述の建築確認の要否を踏まえた上で説明します。

[box03 title=”建築確認申請から使用開始まで”]

  1. 計画・設計
  2. 建築主による建築確認の申請
  3. 建築主事の確認・確認済証の交付
  4. 工事着手
  5. 工事完了
  6. 工事完了検査の申請
  7. 検査・検査済証の交付
  8. 使用開始

[/box03]

②から③の段階に移るとき、つまり申請を出してから建築主事が確認を受けるまでの期間ですが、先述の(A)(B)(C)であれば35日以内、(D)は7日以内に確認します。

そして⑤から⑥に移るとき、つまり工事が完了してから工事完了の申請については4日以内に行います。

そして⑥から⑦に移るとき、つまり工事完了検査を申請してから検査済証を受けるまでの期間は7日以内でないといけません。

そこからようやく使用開始できるのです。

建築協定

建築協定とは

建築協定とは、地域の住民が集まって、自ら建築基準法より厳しい制限を課すことです。

例えば、地域的にパチンコやカラオケは建築OKでも、地域住民が騒音を懸念しているような時に行います。

建築協定の内容

建築協定で規制できるのは、敷地、位置、構造、用途、意匠に関する基準です。

そして建築協定の締結は、本来建築基準法では許されているものを禁止にするのですから、地域の土地所有者や借地権者全員の合意が必要です。

建築協定の締結・変更・修正

建築協定の変更が地域全員で行います。

なお、建築協定の廃止であれば、過半数の合意を得られればOKです。

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宅建をいつでも復習できるWebノートを公開しています。【法令上の制限】科目を網羅しているため、他の記事と併せて読むと学習範囲のインプットが可能になります。

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問題1:建築基準法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1:特定行政庁は、緊急の必要がある場合においては、建築基準法の規定に違反した建築物の所有者等に対して、仮に、当該建築物の使用禁止又は使用制限の命令をすることができる。

2:地方公共団体は、条例で、津波、高潮、出水等による危険の著しい区域を災害危険区域として指定することができ、当該区域内における住居の用に供する建築物の建築の禁止その他建築物の建築に関する制限で災害防止上必要なものは当該条例で定めることとされている。

3:防火地域内にある看板で建築物の屋上に設けるものは、その主要な部分を不燃材料で造り、又はおおわなければならない。

4:共同住宅の住戸には、非常用の照明装置を設けなければならない。

解答1:

 

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