【法令上の制限】宅建独学者向けノート2「建築基準法1:用途制限・建蔽率・容積率」

皆さんこんにちは!ピーマンです。

今回は宅建試験の「建築基準法1:用途制限・建蔽率・容積率」について発信していきます!

建築基準法に関する問題は2問出題されます。2問ですよ!合格に必要な正答率70%のうち、4%を左右する項目なのです。しっかり理解しながら学習を進めていきましょう!

[box02 title=”こんな人にオススメ”]

  • 宅建受験予定者
  • 不動産業界に所属している方
  • 不動産業界を目指す就活生

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建築基準法の「建築物の高さ規制」「建築確認」「建築協定」については別の記事で扱っています。建築基準法は2部構成ですのでご注意ください。

目次

建築基準法とは

建築基準法の目的は、建築物に規制を加えることで、国民の生命・保険・及び財産を守ることです。

そして建築基準法の定めは、大きく単体規定と集団規定に分類されます。

単体規定

単体規定とは、日本全国どこでも適用される規定です。

単体規定は非常に多岐に渡たりますが、全部覚えるのはバカらしいので重要なものだけ覚えましょう。

構造体力(20条) 次の建物は構造計算によって安全性を確認する

  • 高さ60m以上の建築物
  • 高さ60m以下で一定規模の建築物
主要構造部(21条) 高さ13m超、軒高9m超、延べ面積3,000㎡超の建築物は耐火構造でないといけない
防火(25・26条) 耐火・準耐火建築物以外の建築物で延べ面積が1,000㎡を超える建築物は、防火壁で各区画の床面積を1,000㎡以内に有効に区画しないといけない
居室の採光換気(28条)
  • 住宅等の居室には床面積に対して1/7以上の採光のための窓その他の開口部を設ける
  • 居室に設置する換気用開口部の面積は床面積に対して、1/20以上の割合にしないといけない
石綿の措置(29条) 建築材料に石綿を添付してはいけない
中高層建築物(33・34条)
  • 高さ20m超の建築物は避雷設備を設置
  • 高さ31m超の建築物は非常用の昇降機を設ける

 

集団規定

集団規定とは

集団規定とは、都市計画区域・準都市計画区域の中だけで適用される規定です。建築に対して規制を設けることで、市街地の環境を守ることを目的としています。

用途制限

用途制限とは、どの地域でどんな建物を造ることが出来るか否かを定めたものです。

前回の記事で説明した用途地域によってどんな建物が建設できるか定められていますので、一通り確認しましょう。覚えきれないほど種類がありますが、試験において重要ものは太字にしてあります。

1低住専 2低住専 田住 1中高住専 2中高住専 1住居 2住居 準住居 近商 商業 準工業 工業
工専
神社・寺院・教会
保育所・診療所
福祉センター
派出所・公衆電話
住宅・共同住宅 ×
店舗兼用住宅 ×
図書館 ×
老人ホーム ×
幼稚園・小・中・高校 × ×
大学・専門学校 × × × × ×
病院 × × × × ×
床面積〜150㎡の店舗・飲食店 ×
床面積150〜500㎡の店舗・飲食店 × ×
床面積500〜1,500㎡の店舗・飲食店 × × × ×
床面積1,500〜3,000㎡の店舗・飲食店 × × × × ×
床面積3,000〜10,000㎡の店舗・飲食店 × × × × × ×
床面積10,000㎡〜の店舗・飲食店 × × × × × × × × × ×
ボーリング場・水泳場 × × × × × ×
ホテル・旅館 × × × × × × ×
自動車教習所 × × × × ×
雀荘・パチンコ × × × × × × ×
カラオケ・ダンスホール × × × × × ×
2F&300㎡以下の車庫 × × ×
倉庫業の倉庫・3F&300㎡以下の車庫 × × × × × ×
自家用車庫 × × ×
客席の床面積が〜200㎡の劇場・映画館・クラブ × × × × × × × × ×
客席の床面積が200㎡〜の劇場・映画館・クラブ × × × × × × × × × ×
キャバレー・料理店 × × × × × × × × × × ×
公衆浴場 × × × × × × × × × × ×
危険や環境悪化のおそれが非常に少ない工場 × × × ×
危険や環境悪化のおそれがある工場 × × × × × × × × × × ×
作業上の床面積が〜150㎡の自動車修理工場 × × × × × × ×
作業上の床面積が〜300㎡の自動車修理工場 × × × × × × × ×

※特定行政庁の許可があれば禁止されている用途のものでも建築OK
※建築物の敷地が複数の用途地域にまたがる場合は、過半が属する敷地の規制を適用

用途地域の特性に照らし合わせて覚えるのがコツだと思います。例えば、病院は低層住居専用地域、田園住居専用地域、工業地域と工業専用地域では建てることができません。

理由は明白で、人の出入りが激しいのに加えて緊急搬送などもあり、閑静な住宅街には適しません。そしてコンビナートなど大きな工場の近くにあったら衛生上良くないですよね。

このように物件と用途地域のイメージを照らして合わせながら覚えると良いでしょう。

道路

建築基準法の道路

原則として、建築基準法上で道路と認められるためには幅4m以上が必要です。

しかし実際問題、幅員4m未満の道路はたくさんあります。そのような道路を2項道路といい、幅員4m未満でも建築基準法上の道路と認められています。

2項道路(接道義務)

2項道路に接している敷地に関しては、道路の中心線から水平距離2mの線が、その「道路と敷地との境界線」とみなされます。これをセットバック(後退距離)といいます。

ノムコムより

そして、建物を建てる敷地は原則道路に2m以上の幅で接していないといけません。これが接道義務です。

ノムコムより

例外として、特定行政庁が建築審査会の同意を得て許可した建築物には接道義務は適用されません。

また、建築基準法の中で敷地と道路に関する重要なものには次のような条文がありますので、併せて覚えておきましょう。

道路内の建築制限(44条) 道路内に建物などをつくることはできないが、次の場合は建築OK
地盤面下に建築するもの(地下街など)
・公益上必要な建築物で特定行政庁が建築審査会の同意を得て許可したもの
私道の変更・廃止(45条) 私道の変更や廃止によって接道義務違反となる場合には、特定行政庁はこれらを禁止または制限することができます
壁面線の指定・制限(46条・47条) 建築物の高さを揃える目的等で壁面線の指定がされることがあります。指定されるときは建築物の壁や柱は壁面線を超えてはいけません

建蔽率

建蔽率とは

建蔽率とは、建築面積の敷地面積に占める割合です。

例えば、敷地面積が200㎡、建築面積が140㎡だとすると、建蔽率は70%(200÷140×100(率で表示するため))になります。

SUUMOより

建蔽率の制限

建築基準法は、用途地域では建蔽率を都市計画で定めるものとしています。つまり各用途地域によって建蔽率に制限が設けられているのです。

原則 防火地域内の耐火建築物 ②特定行政庁指定の角地 ①+②
第1種低層住居専用地域 30〜60%のうち都市計画で指定 原則+10% 原則+10% 原則+20%
第2種低層住居専用地域
第1種中高層住居専用地域
第2種中高層住居専用地域
田園住居地域
工業専用地域
第1種住居地域 50〜80%のうち都市計画で指定 原則+10%(80%の場合は100% 原則+10% 原則+20%
第2種住居地域
準住居地域
準工業地域
近隣商業地域 60%・80%のうち都市計画で指定 原則+10%(80%の場合は100% 原則+10% 原則+20%
商業地域 80% 100% 90% 100%
工業地域 50%・60%のうち都市計画で指定 原則+10% 原則+10% 原則+20%
用途地域の定めのない区域 30〜70%のうち特定行政庁が指定 原則+10% 原則+10% 原則+20%

※規制の異なる複数の地域にまたがる場合、各地域の建蔽率の限度に、その敷地の当該地域にある各部分の面積の敷地全体の面積に占める割合を乗じた値の合計が限度になります。

容積率

容積率とは

容積率とは、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合です。

例えば、敷地面積が200㎡、各階の面積が80㎡で3階建てなら、(200÷240×100)120%になります。

SUUMOより

容積率の制限

容積率は、用途地域では都市計画で定められた一定の値が上限とされます。これを指定容積率といいます。

第1種低層住居専用地域 50,60,80,100,150,200%のうちで都市計画が定める割合
第2種低層住居専用地域
田園住居地域
第1種中高層住居専用地域 100,150,200,300,400,500%のうちで都市計画が定める割合
第2種中高層住居専用地域
第1種住居地域
第2種住居地域
準住居地域
近隣商業地域
準工業地域
商業地域 20〜130%のうちで都市計画が定める割合
工業地域 100,150,200,300,400%のうちで都市計画が定める割合
工業専用地域
用途地域の定めのない区域 50,80,100,200,300,400%のうちで、特定行政庁が定める割合

※規制の異なる複数の地域にまたがる場合は建蔽率の場合と同様に計算

容積率の緩和

容積率は次の場合は緩和されます。

  • 地階で天井が地盤面の高さ1m以下の住宅・老人ホーム用の床面積は延べ面積に算入されません
  • エレベーター部分や共同住宅の廊下の部分は面積は延べ面積に算入されません

 

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宅建をいつでも復習できるWebノートを公開しています。【法令上の制限】科目を網羅しているため、他の記事と併せて読むと学習範囲のインプットが可能になります。

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問題1:建築基準法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1:第一種低層住居専用地域内においては、延べ面積の合計が60㎡であって、居住の用に供する延べ面積が40㎡、クリーニング取次店の用に供する延べ面積が20㎡である兼用住宅は、建築してはならない。

2:工業地域内においては、幼保連携型認定こども園を建築することができる。

3:都市計画において定められた建蔽率の限度が10分の8とされている地域外で、かつ、防火地域内にある準耐火建築物の建蔽率については、都市計画において定められた建蔽率の数値に10分の1を加えた数値が限度となる。

4:地方公共団体は、その敷地が袋路状道路にのみ接する一戸建ての住宅について、条例で、その敷地が接しなければならない道路の幅員に関して必要な制限を付加することができる。

解答1:

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