【法令上の制限】宅建独学者向けノート1「都市計画法の目的・制限」

皆さんこんにちは!ピーマンです。

今回は宅建試験の「都市計画法の目的・制限」について発信していきます!

都市計画法は宅建試験に頻出ですから、しっかりとインプットしていく必要があります。

[box02 title=”こんな人にオススメ”]

  • 宅建受験予定者
  • 不動産業界に所属している方
  • 不動産業界を目指す就活生

[/box02]

目次

都市計画法とは

都市計画法とは、都市計画を策定し実現することで、住みやすい町づくりを目指す法律です。

都市計画法に基づいて、積極的に住みやすい街づくりを目指している地域を都市計画区域と言います。

そして、街づくりは次のように決まっていきます。

[box03 title=”街づくりの流れ”]

  1. 街づくりをする場所の決定(=都市計画区域等の指定)
  2. そこでの街づくりの方針を決める(=都市計画の決定)
  3. さまざまな事業や制限が行われる(=都市計画事業・都市計画制限)

[/box03]

街づくりの流れを見たところで、都市計画区域と準都市計画区域を指定していきます。

都市計画区域の指定

都市計画区域は、街づくりをする必要性から定められているため、行政区画にとらわれずに定められています。

つまり、2以上の都府県や市町村にまたがって都市計画区域を定める可能性があるのです。

その際の指定権者(決める人)は次のようになります。

  • 都市計画区域が1つの都道府県に納まる場合 → 都道府県
  • 都市計画区域が2つの都道府県に跨がる場合 → 国土交通大臣

宅建業者が免許を受ける時と同様に、2つ以上の都道府県にまたがる場合は”国土交通大臣”と認識すれば大丈夫ですね。

そして、都市計画区域は次のように指定されていきます。

  1. 都道府県の案について関係市町村の意見を聴きます
  2. より専門的な意見のために都道府県都市計画審議会の意見を聴きます
  3. 国の利害がかかわってくる可能性があるので、国土交通大臣と協議し、同意を得ます
  4. 指定した内容についての公告が行われます。

準都市計画区域の指定

都市計画区域の外であっても、開発規制や建築規制を適用させて土地利用を整序し、環境保全を目的として設けられたのが準都市計画区域です。

都市計画区域外で、今後建設需要が上昇すると見込まれる場所であり、かつ放置すると今後の都市整備・開発に支障が出る可能性がある区域が準都市計画区域に指定されます。

注意すべき点は、都市計画区域と準都市計画区域は重ならない点です。準都市計画区域が都市計画区域に指定された場合、その準都市計画区域は廃止されます。

都市計画法の目的

住みやすい街づくりのために、都市計画法はさまざまな計画を策定・実行していきます。どんなものがあるか見ていきましょう。試験頻出です!

都市計画の種類

都市計画には、次の11種類のものがあります。それぞれについて詳しく見ていきましょう。(太字が特に重要)

都市計画区域の整備・開発及び保全の方針 7 市街地開発事業予定区域
市街化区域・市街化調整区域 促進区域
都市再開発方針等 遊休土地転換利用促進地区
地域地区 10 地区計画
都市施設 11 被災市街地復興促進区域
市街地開発事業

 

都市計画区域の整備・開発及び保全の方針

都市計画として、当該都市計画区域の整備・開発及び保全の方針を定めます。いわゆる「都市計画に関するマスタープラン」ですね。

具体的には、人口や土地の利用方法、公共施設の整備について将来の見通しや目標を定めることで、街をどのようにするのか定めるものです。

各都市計画区域に定められる都市計画は、このマスタープランに即したものでないといけません。

市街化区域・市街化調整区域(区域区分)

都市計画が目標とする住みやすい街づくりのために、都市計画区域をより細分化させて役割を与えています。区域区分と用途地域がありますが、先に区域区分について解説しますね。

都市計画区域については、計画的な市街化を図るため、都市計画に”市街化区域”、”市街化調整区域”、及び”非線引き都市計画区域”を定めることができます。

市街化区域 市街化調整区域 非線引き都市計画区域
すでに市街地となっている区域

概ね10年以内に優先的に市街化を図るべき区域

市街化を抑制すべき区域 区域区分が定められていない都市計画区域
  • 市街化区域は、建設も開発もどんどん進めて欲しい区域
  • 市街化調整区域は、市街化を抑えて農業や漁業を営んで自然を残して欲しい区域
  • 非線引き都市計画区域は、今現在市街化区域と市街化調整区域に分ける必要がない区域

区域区分を選定するかどうかは選択制です。必要に応じて選定していきます。しかし、3大都市圏(東京・大阪・名古屋)の都市部では必ず区域区分を定める決まりです。

都市再開発方針等

都市再開発方針等は、都道府県が市街化区域内において、必要に応じて定めるものとされます。

具体的には次の3つの方針が都市再開発方針として挙げられます。

  • 住宅市街地の開発整備の方針:大都市区域における住宅地の供給
  • 拠点業務市街地の開発整備の方針:地方拠点都市地域の整備および産業業務施設の再配置
  • 防災街区整備方針:密集市街地における防災街区の整備

宅建試験には滅多に出ないので、無視していいでしょう(笑)

地域地区

地域地区とは、住みやすい街づくりに実現のために、土地利用に関して一定の規制を適用する地域です。規制する内容によって次のように分けられます。

それぞれ説明していきます。一つの表にまとめるので見にくいかもしれませんが、ご容赦ください(^ω^)

用途地域 用途地域は住居系、商業系、工業系の3タイプ計13種類があります。

市街化区域では用途地域を定め、市街化調整区域では定めないとされています

住居系 第1種低層住居専用地域 低層住宅の住居環境を保護するための地域
第2種低層住居専用地域 主として低層住宅の住居環境を保護するための地域
田園住居地域 農業利便の増進を図りつつ、これと調和した低層住宅の住居環境を保護するための地域
第1種中高層住居専用地域 中高層住宅の住居環境を保護するための地域
第2種中高層住居専用地域 主として中高層住宅の住居環境を保護するための地域
第1種住居地域 住居環境を保護するための地域
第2種住居地域 主として住居環境を保護するための地域
準住居地域 道路の沿道としての地域特性にふさわしい業務利便の増進を図り、これと調和した住居環境を保護するための地域
商業系 近隣商業地域 近隣の住宅地に日用品の供給を主目的とする商業の利便を増進するための地域
商業地域 主として商業の利便を増進するための地域
工業系 準工業地域 主として環境の悪化をもたらす恐れのない工業の利便を増進するための地域
工業地域 主として工業の利便を増進するための地域
工業専用地域 工業の利便を増進するための地域

・第1種と第2種の違い…「主として」の文言があるかないか。
容積率は全用途地域において定める
・建蔽率は商業地域を除いた全用途地域において定める
・全用途地域において敷地面積の最低限度を定めても良い

特別用途地区 用途地域内の一定の地区において、土地利用増進や環境の保護など特別の目的を実現するために用途地域の指定を補完して定める
→用途地域に重ねて定める
特定用途制限地域 用途地域が定められていない区域内で、環境保護のため制限すべき特定の建築物等の用途概要を定める
特例容積率適用地区 異なる敷地間での容積率の融通を互いに認めることにより土地の有効活用することを目的とした地区
→低層住居専用地域、田園住居地域、工業専用地域「以外」の用途地域内において定められる
高層住居誘導地区 利便性の高い高層住宅(マンション)の建設を誘導するために定められる
→第1種住居地域、第2種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、準工業地域内に定められる
その他の地域地区  

名称 目的 定める内容
用途地域内のみ 高度地区 ・市街地の環境維持
・土地利用増進
・建築物の高さの最高・最低限度
高度利用地区 ・土地の高度利用 ・容積率の最高・最低限度
・建蔽率の最高限度
用途地域外でもOK 特定街区 ・市街地の整備改善 ・容積率
・高さの最高限度
防火地域・準防火地域 ・市街地における火災危険を防止 建築基準法で規制
風致地区 ・都市の自然の風致を維持 地方公共団体の条例で規制

 

 

都市施設

都市施設とは、良好な都市生活を維持するために必要な施設です。具体的には、学校、公園、病院、道路などが該当します。

都市施設は都市計画区域外にも定めることができます。

そして市街化区域と非線引き都市計画区域では、道路・公園・下水道を定める必要があります。建物が集中したら道路が必要ですし、下水道が整備されていないと伝染病蔓延の恐れがあるからです。

また、住居系の用途地域では、多くの人が住んでいる地域なので義務教育施設を必ず定める必要があります。

市街地開発事業

市街地開発事業は積極的な街づくり事業であり、全部で6種類あります。

  1. 市街地再開発事業:市街地の高度な利用と都市機能の更新を目的として実施される事業
  2. 住宅街区整備事業:大都市地域で住宅や住宅地を供給するために実施される事業
  3. 土地区画整理事業:市街地を面的に整備するために、土地の区画形質の変更や公共施設の整備を行なう事業
  4. 新住宅市街地開発事業:住宅に対する需要が著しく多い地域において、良好な住宅市街地の開発を目的として実施される事業
  5. 工業団地造成事業:首都圏の近郊整備地帯および都市開発区域の整備する事業
  6. 新都市基盤整備事業:大都市圏の周辺に新都市を建設することを目的に実施される事業

市街地開発事業予定区域

新住宅市街地開発事業などの新開発の市街地開発事業に関しては、あらかじめ、準備段階の都市計画として、その予定区域を定めることができます。

促進区域

促進区域とは、市街地の再開発などを促進するために定められる区域のことです。促進区域は次の4種類の区域の総称です。

  1. 市街地再開発促進区域
  2. 土地区画整理促進区域
  3. 住宅街区整備促進区域
  4. 拠点業務市街地整備土地区画整理促進区域

遊休土地転換利用促進地区

遊休土地転換利用促進地区とは、市街化区域における遊休土地の有効利用を促進するために市町村が定める地区です。

市街化区域内の土地が未利用の状態のまま放置され続けることで、周辺地域の計画的な土地利用に著しく支障をきたす場合を防ぐために定められます。

地区計画等

地区計画等とは、小規模の地区レベルで、その地域の特性にマッチするような街づくりを目指すものです。

言わば、小さな街づくり計画と言えますね。代表的なものに地区計画と地区整備計画があります。

  • 地区計画:それぞれの区域特性にふさわしい様態を備えた、各街区を整備・開発・保全するための計画
  • 地区整備計画:地区計画の目的を達成するために、地区施設の配置・規模・容積率などについて定めることで、地区計画を具体化するための計画

次の行為をするときは事前に届出が必要です。行為に着手する日の30日前までに、市町村長に届け出る必要があります。

  • 土地の区画形質の変更
  • 建築物・工作物の建築

地区計画については、準都市計画区域には定めることができません。

被災市街地復興促進区域

被災市街地復興促進区域はもう名前の通り、被災した市街地の復興を促進する区域です。

都市計画の決定

次に、都市計画が決定されるプロセスについて学習していきましょう。

決定権者と決定に至るまでの手続きに注意しながら覚えてください。

都市計画の決定権者

都市計画の決定権者は原則、都道府県と市町村です。

2つ以上の都府県にまたがる都市計画区域の中の都市計画に関する決定権者は、都道府県に代えて国土交通大臣と市町村が決定します。

都市計画で決定する内容
都道府県が決定する都市計画 市町村が決定する都市計画
⑴都市計画区域の整備・開発の方針
⑵市街化区域・調整区域の区分
⑶都市再開発方針等
⑷地域地区 先⑷以外の地域地区
⑸都市施設 先⑸以外の都市開発
⑹市街地開発事業 先⑹以外の市街地開発事業
⑺市街地開発事業等予定区域 先⑺以外の市街地開発事業等予定区域
⑻地区計画等
⑼その他

 

都市計画の決定手続き

都市計画の決定手続きついて見ていきましょう。大まかな流れは次の通りです。

[box03 title=”都市計画の決定手続き”]

  1. 案の作成(市町村と協議)
  2. 原案の公告
  3. 縦覧期間2週間住民・利害関係者は意見書を提出できる)
  4. 関係市町村の意見
  5. 都道府県都市計画審議会の議(意見書が提出された場合)
  6. 国土交通大臣国の利害に関係のある都市計画の場合)
  7. 都市計画の決定
  8. 告示・縦覧

[/box03]

都市計画制限

都市計画事業には都市施設に関するものと、市街地開発事業に関するものがありますが、これらの都市計画事業が行われるときに加えられる制限が、都市計画制限です。

都市計画施設等の区域内での制限(A)

この茎内で建築物の建築を行う場合は、都道府県知事等の許可を得なければなりません。しかし次の場合は許可不要です。

  • 階数が2以下でかつ地階を有しない木造建築物の改築・移転
  • 非常災害の応急措置として行う行為
  • 都市計画事業の施行

反対に、次の建築物を建築するときは、都道府県知事等は原則許可しないといけません。

  • 都市計画に適合するもの
  • 階数が2以下で地階を有せず、構造部が木造・鉄骨造などで容易に移転除去できるもの

市街地開発事業等予定区域内での制限(B)

市街地開発事業等予定区域内で次の行為を行う場合は、都道府県知事等の許可を得なければなりません。

  • 建築物の建築
  • 工作物の建築
  • 土地の形質の変更

反対に、次の建築物を建築するときは、都道府県知事等は原則許可しないといけません。

  • 通常の管理行為
  • 非常災害の応急措置として行う行為
  • 都市計画事業の施行

都市計画事業の認可等の告示後の事業地内での制限(C)

都市計画事業地内で、事業の施行の障害となるおそれのある次の行為は、都道府県知事等の許可を得なければなりません。

  • 建築物の建築(事業施行の障害となるもの)
  • 工作物の建設(事業施行の障害となるもの)
  • 土地の形質の変更(事業施行の障害となるもの)
  • 重量5t超えで移動が難しい物件の設置・堆積

なお、この制限においては例外はありません。

制限の種類 A B C
原則 以下の行為に知事等の許可が必要
建築物の建設 必要 必要 必要
工作物の建設
土地の形質変更
重量5t超の物件の設置・堆積
例外(許可不要) 階数が2以下でかつ地階を有しない木造建築物の改築・移転 通常の管理行為

・非常災害の応急措置として行う行為
・都市計画事業の施行
原則許可されるもの 2以下で地階を有せず、構造部が木造・鉄骨造などで容易に移転除去できるもの

 

開発許可制度

開発許可制度の目的

開発許可制度とは、でたらめな開発によっていい加減な街ができないようにする法律です。乱開発を防止することで、不良な市街地の形成を防ぐことが最大の目的です。

様々な開発に対して許可制も設けることで、しっかりとチェックしながら街づくりを行うことができるのですね。

開発許可制度の内容

開発行為をする者は、原則として都道府県知事の許可を受けないといけません。

開発行為とは

開発行為とは「土地の区画形質の変更」です。言い換えるなら、造成工事です。開発行為に該当するものをまとめておきます。

開発行為の定義
開発行為 建築物の建築・特定工作物(第1種・第2種)の建設目的で行う土地の区画形質の変更
第1種特定工作物
  • コンクリートプラント
  • アスファルトプラント
第2種特定工作物
  • ゴルフコース(規模問わず)
  • 1ha(10,000㎡)以上の野球場・テニス場・遊園地・墓園

 

許可不要となる開発行為

反対に、都市計画に好ましい開発であれば許可は不要です。区域区分で異なるので注意しましょう。

また、この項目は試験に超出題されやすいので、頭に叩き込む必要があります。

市街化区域 市街化調整区域 非線引き都市計画区域 準都市計画区域 その他
1,000㎡未満 3,000㎡未満 10,000㎡未満
・農林業用の建築物の開発行為
・農林漁業者の居住用建築物の開発行為
鉄道施設、図書館、変電所その他公益上必要な建築物で政令で定める建築物の開発行為
都市計画事業、市街地開発事業の施行として行う開発行為
公有水面埋立法の免許を受けた埋立地で竣工認可告示前に行われる開発許可
非常災害のため必要な応急措置として行う開発行為
通常の管理行為、軽易な行為

 

開発許可申請の手続き

開発許可の申請の手続の流れとしては以下の通りです。

[box03 title=”開発許可の申請手続き”]

  1. 公共施設管理者の同意
  2. 許可の申請
  3. 33条・34条の許可基準
  4. 許可・不許可
  5. 変更の許可
  6. 工事の廃止
  7. 地位の承継
  8. 工事完了後の届出
  9. 工事完了の公告

[/box03]

公共施設管理者の同意

現在存在する公共施設の管理者と協議をしてその同意を得ることが必要です。そして将来開発されることが決定すれば管理者と協議しないといけません。

つまり現在は「協議+同意」、そして将来は「協議」が必要なのです。

許可の申請

許可の申請書に記載される事項は次の通りです。

  • 開発区域の位置、規模
  • 建設が予定される建築物or特定工作物の用途
  • 開発に関する設計図書
  • 工事施行者

33条・34条の許可基準

都道府県知事は、申請された開発行為が33条の許可基準を満たしている場合は原則許可しないといけません。

  • 予定建築物の用途が用途地域の制限に適合している
  • 排水施設が適切に設計されている
  • 予定建築物の用途が地区計画の内容に即している調整区域での基準

中でも、市街化調整区域における、建築物の建築または第1種特定工作物の建設目的で行う開発行為は、上記の33条の基準に加えて、次の34条の認可基準のどれかに該当しないといけません。

  • 近隣住民の生活(公益)に必要な建物の開発
  • 農林漁業用建築物の開発

許可・不許可

都道府県知事は、開発許可の申請があったときは、遅滞なく許可か不許可の旨を文書にて通知しないといけません。

変更の許可

開発許可を受けた者は、開発許可の申請書記載事項の変更をする場合は、都道府県知事の許可を受ける必要があります。

例外として、工事の着手予定日や完了予定日の変更など軽微な変更であれば申請は不要です。先述した許可不要の申請の場合も当然許可は必要ありません。

工事の廃止

開発を止める場合には、都道府県知事にその旨を届出をします。許可は不要です。

地位の承継

開発を行っている人が亡くなった場合には、息子が相続して当然に地位を承継します。許可は不要です。なお、デベロッパーなどの法人が合併しても同様です。

工事完了後の届出

開発許可を受けて工事を行った者は、開発区域の全部の工事を完了したときは、都道府県知事に届出を行う必要です。

そして都道府県知事は、工事が開発許可の内容に適合しているかどうか検査しないといけません。その結果適合している場合は、検査済証を開発許可を受けた者に交付しないといけません。

工事完了の公告

都道府県知事は、検証済証を交付したときは遅滞なく、その工事が完了した旨の公告をします。これで開発行為は完了です。

建築行為の制限

建築行為の制限とは、開発区域の中でいつ・どんな建物が建築できるのかを制限したものです。

開発区域内での建築行為の制限は以下の通りです。

制限の内容 例外
工事完了公告前 建築物・特定工作物の建設×
  • 工事用仮設建築物
  • 知事が認めたとき
工事完了公告後 何人も、許可内容である予定建築物以外の建築×
  • 知事が認めたとき
  • 用途地域が定めらているとき

[jin-sen color=”#f7f7f7″ size=”3px”]

宅建をいつでも復習できるWebノートを公開しています。【法令上の制限】科目を網羅しているため、他の記事と併せて読むと学習範囲のインプットが可能になります。

【法令上の制限】科目を完全網羅!
関連記事 重要度
宅建読者向けノート1「都市計画法の目的・制限」 [jinstar4.0 color=”#ffc32c” size=”16px”]
宅建読者向けノート2「建築基準法:用途制限・建蔽率・容積率」 [jinstar5.0 color=”#ffc32c” size=”16px”]
宅建読者向けノート3「建築基準法:高さ規制・建築確認・建築協定」 [jinstar4.0 color=”#ffc32c” size=”16px”]
宅建読者向けノート4「国土利用計画法・事後届出制と事前届出制」 [jinstar5.0 color=”#ffc32c” size=”16px”]
宅建読者向けノート5「農地法第3条・第4条・第5条」 [jinstar3.5 color=”#ffc32c” size=”16px”]
宅建読者向けノート6「土地区画整理法の流れと換地」 [jinstar3.0 color=”#ffc32c” size=”16px”]
宅建読者向けノート7「宅地造成等規制法の内容と目的」 [jinstar2.5 color=”#ffc32c” size=”16px”]

 

 

問題1:都市計画法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1:高度地区は、用途地域内において市街地の環境を維持し、又は土地利用の増進を図るため、建築物の高さの最高限度又は最低限度を定める地区とされている。

2:特定街区については、都市計画に、建築物の容積率並びに建築物の高さの最高限度及び壁面の位置の制限を定めるものとされている。

3:準住居地域は、道路の沿道としての地域の特性にふさわしい業務の利便の増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するため定める地域とされている。

4:特別用途地区は、用途地域が定められていない土地の区域(市街化調整区域を除く。)内において、その良好な環境の形成又は保持のため当該地域の特性に応じて合理的な土地利用が行われるよう、制限すべき特定の建築物等の用途の概要を定める地区とされている。

 

解答1:

 

問題2:都市計画法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。ただし、許可を要する開発行為の面積については、条例による定めはないものとし、この問において「都道府県知事」とは、地方自治法に基づく指定都市、中核市及び施行時特例市にあってはその長をいうものとする。

1:準都市計画区域において、店舗の建築を目的とした4,000㎡の土地の区画形質の変更を行おうとする者は、あらかじめ、都道府県知事の許可を受けなければならない。

2:市街化区域において、農業を営む者の居住の用に供する建築物の建築を目的とした1,500㎡の土地の区画形質の変更を行おうとする者は、都道府県知事の許可を受けなくてよい。

3:市街化調整区域において、野球場の建設を目的とした8,000㎡の土地の区画形質の変更を行おうとする者は、あらかじめ、都道府県知事の許可を受けなければならない。

4:市街化調整区域において、医療法に規定する病院の建築を目的とした1,000㎡の土地の区画形質の変更を行おうとする者は、都道府県知事の許可を受けなくてよい。

 

解答2:

 

 

応援励みになります
URLをコピーする
URLをコピーしました!
目次
閉じる