【税金・その他】宅建独学者向けノート2「不動産価格と鑑定評価方法」

 それでは実際に例題を解いていきましょう!

問題1:不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、誤っているものはどれですか?

A:不動産の鑑定評価によって求める価格は、基本的には正常価格であり、正常価格とは、市場性を有する不動産について合理的と考えられる条件を満たす市場価格をいう。

B:証券化対象不動産に係る鑑定評価目的の下で、投資家に示すための投資採算価値を表す価格を求める場合は、正常価格ではなく、特定価格として求めなければならない。

C:取引事例比較法における取引事例は、地域要因の比較を不要とするため、近隣地域に存在する不動産に係るもののうちから選択しなければならない。

D:収益価格を求める方法には、直接還元法とDCF法とがあるが、いずれの方法を適用するかについては、収集可能な資料の範囲、対象不動産の類型及び依頼目的に即して適切に選択する必要がある。

解答1:誤答はC

取引事例比較法は、選択した事例について事情補正・時点修正・地域要因の比較・個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考慮し、対象不動産の資産価格を求める。

 

問題2:不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、正しいものはどれですか?

A:不動産の価格を求める鑑定評価の手法は、原価法・取引事例比較法および収益還元法に大別され、鑑定評価にあたっては、原則として案件に応じてこれらの手法のうち少なくとも1つを選択して適用すべきとされている。

B:土地についての原価法の適用において、宅地造成直後と価格時点とを比べ、公共施設の整備等による環境の変化が価格水準に影響を与えていると認められる場合には、地域要因の変化の程度に応じた増加額を熟成度として加算できる。

C:特殊価格とは、市場性を有する不動産について、法定等による社会的要請を背景とする評価目的の下で、正常価格の前提となる諸条件を満たさない場合における価格をいう。

D:収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の資産価格を求めることができる手法であることから、賃貸用不動産の価格を求める場合に有効であり、自用の住宅地には適用すべきではない。

解答2:正答はB

A:鑑定評価にあたっては、複数の鑑定評価の手法を適用すべき。

C:特殊価格とは、文化財などの一般的に市場性を有しない不動産に適用する価格。本肢は特定価格の記述。

D:収益還元法は賃貸用不動産の価格を求める場合に有効であり、自用の住宅地でも、賃貸を想定することにより適用される。

 

問題3:不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、誤っているものはどれですか?

A:原価法は、求めた再調達原価について減価修正を行って対象物件の価格を求める手法であるが、建設費の把握が可能な建物のみに適用でき、土地には適用できない。

B:不動産の効用及び相対的稀少性並びに不動産に対する有効需要の三者に影響を与える要因を価格形成要因といい、一般的要因、地域要因及び個別的要因に分けられる。

C:正常価格とは、市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格をいう。

D:取引事例に係る取引が特殊な事情を含み、これが当該取引事例に係る価格等に影響を及ぼしているときは、適切に補正しなければならない。

解答3:誤答はA

対象不動産が土地でも造成地・埋立地など、再調達原価を適切に求めることができるときは原価法を適用できる。

1 2
応援励みになります
URLをコピーする
URLをコピーしました!
目次
閉じる