【税金・その他】宅建独学者向けノート2「不動産価格と鑑定評価方法」

皆さんこんにちは!ピーマンです。

今回は「不動産価格と鑑定評価方法」について発信していきます!

感覚的にも覚えやすい分野なので、失点することがないようしっかりインプットしていきましょう!

[box02 title=”こんな人にオススメ”]

  • 宅建受験予定者
  • 不動産業界に所属している方
  • 不動産価格の仕組みを知りたい方
  • 不動産の評価方法を覚えたい方

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目次

不動産価格とは

不動産価格の種類

不動産価格とは、文字通り建物や土地などの不動産の価格のことです。

通常、不動産価格とは正常価格(後述します)を指すことが多いですが、鑑定評価の目的別に限定価格、特定価格、特殊価を加えた4種類に分けられます。

不動産価格の種類

正常価格

正常価格とは、市場性を有する不動産について、合理的と考えられる市場価値を表示する価格です。不動産の市場価格ですね。

限定価格

限定価格とは、市場性を有する不動産について、市場が相対的に限定される場合における市場価値を表示する価格です。

限定的な場合に用いられる価格のことです。限定価格について、宅建試験では「隣の土地を購入したいときに用いられる不動産価格は?」と出題されることがほとんどです。

特定価格

特定価格とは、市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景とする評価目的のもとで形成される価格です。主に次の場面で使います。

  • 証券化対象不動産を評価する時
  • 民事再生法に基づく評価をする時

特殊価格

特殊価格とは、文化財等の市場性を有しない不動産を評価する際に用いる価格です。

金閣寺などの文化財を、他の民家と同じように評価することはかなりナンセンスですよね(笑)

正常価格 限定価格 特定価格 特殊価格
定義 市場価値を表示する場合の価格 限定的な市場である場合の価格 社会的要請を必要とする場合の価格 市場性を有しない不動産の価格
一般取引 隣地など 証券化対象不動産など 文化財など

不動産鑑定評価とは

不動産鑑定評価の種類

不動産の鑑定評価とは、不動産を調査し不動産価格を算出することです。

不動産価格を鑑定する際には、次の3点を考慮して価格を算出していきます。

  1. 原価:どれだけの費用が投じられたのか?
  2. 比較:どれだけの価格で取引されているのか?
  3. 収益:どれだけの収益を得られるのか?

この3点に注意しながら不動産鑑定を行っていくのですが、調査する不動産の特性によって鑑定評価の方法は3つあります。

不動産鑑定評価の種類

宅建に出題される不動産鑑定評価の方法としては、原価法、取引事例比較法、そして収益還元法の3つがあります。それぞれの良い点を悪い点を意識しながら覚えていきましょう。

原価法

原価法とは、価格時点における再調達原価を求め、これに減価修正を行うことで対象不動産の試算価格(鑑定評価によって求められた価格)を求めていきます。地域要因の変化の程度に応じた熟成度を加算していく場合も多いです。

要は「またこの不動産を調達するならこのぐらいかかるでしょう〜」という価格ですね。

原価法における減額修正の方法としては、次の2つの方法を併用します。

  • 耐用年数に基づく方法
  • 観察減価法
  • 対象不動産が「建物」、または「建物とその敷地」である場合は、再調達原価を把握しやすいため有効
  • 対象不動産が「造成地・埋立地」の場合は、再調達原価を求めやすいので有効
  • 既成市街地の土地は再調達原価の算定が難しいため不向き

取引事例比較法

取引事例比較法とは、多数の取引事例の取引価格を収集し、事情修正及び時点修正を行い、地域要因の比較および個別的要因の比較を行うことで、対象不動産の試算価格を算出方法です。

要は「(似てる物件の情報をもとに)この物件ならこのぐらいの価格でしょう〜」という価格です。

ここで取引事例比較法の用語を説明しておきますね。

  • 事情修正:特殊な事情(買い急いだための高騰など)を考慮して、適切に補正すること
  • 時点修正:取引事例の価格を、実際の取引時点から評価時点に修正すること

参考にする取引事例ですが、あくまで通常取引を参考にします。投機的取引は参考にできません!適正な価格形成ができないからです。

参考にする取引事例は、近隣地域、または同一需給圏内にある不動産取引です。渋谷区のマンションの価格を知りたいのに、大阪の一戸建てや墨田区のタワーマンションの価格を参考にするのは不適切ですよね。

  • 文化財などの特殊な不動産でもない限り、ほとんどの不動産において有効
  • 時点修正、地域要因・個別的要因比較が可能である必要がある
  • 農地、学校、寺院など、取引事例が極端に少ない場合は適用できない

収益還元法

収益還元法とは、対象不動産が将来生み出すと期待される純収益の現在価値の総和によって、対象不動産の試算価格を算出する方法です。

要は「この物件を他人に貸したら、30年後には1億円ぐらいは生み出しているでしょ〜」という価格であり、この場合1億円の現在価値が試算価格になります。

純収益を求める方法としては次の2つがあります。

  • 直接還元法:一期間の純収益をベースに算定する方法
  • DCF法:連続する複数の期間(H30年、H31年など)に発生する純収益を合計して算出する方法

収益還元法は、賃貸用不動産はもちろん、事業用やマイホームなど自用の不動産が対象でも、賃貸を想定することで適用できます。

  • 賃貸用を想定すれば、幅広い不動産に有効
  • 賃貸用(投資用)不動産には特に有効
  • 市場性を有しない不動産には不向き

不動産鑑定評価まとめ

適用可能な場合 適用困難な場合
原価法 建物&その敷地や造成地、埋立地など再調達原価が算定できる場合 既成市街地の土地
取引事例比較法 近隣地域、同一需給圏内で不動産取引がある場合
  • 取引がほとんどない地域
  • 取引がほとんどない不動産
収益還元法
  • 賃貸用不動産
  • 一般事業用不動産
  • 自用の不動産
重要文化財など市場性を有しない不動産

不動産価格と鑑定評価方法のポイント

最後に私が感じたこの分野のポイントをお伝えします。

  • 不動産価格も鑑定評価方法も、対象不動産の特性によって異なる

これがこの分野の本質、ミソだと思います。

結局「どんな不動産のどんな価格を求めるのか」ってことを学ぶ分野ですから、「どんな不動産」ってとこが最も重要なのです。それによって以降の部分が異なるからです。

この点はしっかりと問題文に記されているので、

「賃貸用不動産向けの〜あ!はいはい収益還元法ね」

「市場性を有しない〜あ!特殊価格ね!」

のように反射的に答えられるようになれれば完璧ですね(笑)

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宅建をいつでも復習できるWebノートを公開しています。他の記事も併せて読んでみてください(^_^)

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これまでの内容をインプットできたら、例題でアウトプットしていきましょう。

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