【税金・その他】宅建独学者向けノート1「不動産に関する税金」

皆さんこんにちは!ピーマンです。

今回は「不動産に関する税金」について発信していきます!

出題数は少ない科目ですが、単純な暗記で対応できる問題がほとんどです。しっかり覚えて得点源にしてしまいましょう!

[box02 title=”こんな人にオススメ”]

  • 宅建受験予定者
  • 不動産業界に所属している方
  • 不動産に関する税金を学習したい方

[/box02]

この分野では、税金を扱うだけあって普段聞き馴染みのない専門用語が出てきます。これから頻繁に出てきますので、最初に理解しておいてください。

課税主体 誰が課税するのか

  • 国税⇨国が課税主体
  • 地方税⇨都道府県・市町村が課税主体
課税客体 何に対して課税するのか
納税義務者 税金を納める者は誰か
課税標準 税額を算定する基礎となる金額
税 率 税金を課す割合
税 額 納めるべき税金の額
非課税 本来的に課税対象から除外されるもの
免税点 その金額に達しないと課税されない基準点
普通徴収 納税通知書を納税者に交付することによって徴収するという納税方式
申告納税 納税者が自ら行う申告により、納税すべき額が確定する納税方式
目次

税額算定の基本計算式

宅建で出題される税金は次の7つです。(この記事では相続税と贈与税を除いた5つを扱っています)

  1. 不動産取得税
  2. 固定資産税
  3. 所得税
  4. 印紙税
  5. 登録免許税
  6. 相続税
  7. 贈与税

面倒なくらいに多いですが、税額の計算式は共通しています。

[box03 title=”税額算定の基本計算式”]

課税標準×税率=税額

[/box03]

試験では税金を納める金額、つまり税額について問う問題が出題されます。そのため、各種税金の課税標準と税率をしっかり記憶している必要あります。

加えて試験において税金の特例が頻出されます。特例とは、原則かかる税金を減らす措置を言います。特例は何を軽減させるかで3パターンに分類されます

[box03 title=”税金を下げるための特例”]

  1. 課税標準の特例:課税標準を低くする
  2. 軽減税率:税率を低くする
  3. 税額控除:税額を低くする

[/box03]

各種税金は原則的な課税標準、税率、そしてそれによって導かれる税金がありますが、これらを軽減する特例があることを覚えておくと今後の学習がスムーズになります。

特に特例は試験に頻出なので、必ず理解する必要があります!

それではこれから宅建に出題される税金について学習していきましょう!

不動産取得税

不動産取得税とは、文字通り不動産を取得した人に対して課税する地方税です。住宅だけではなく、土地も課税対象であり、建物のと土地は別々で税額計算されます。

不動産取得税の課税主体

不動産取得税の課税主体は、“不動産”が所属する都道府県です。

つまり、東京都に住んでいる私が実家の静岡県の土地を取得した場合、私は静岡県に不動産取得税を納めることになります。

不動産取得税の課税客体

不動産取得税の課税客体は、不動産の所有権の取得です。

取得の事実に対して課税されるため、有償か無償かは関係ありません。売買はもちろん、交換や贈与の場合でも課税対象です。登記の有無すら関係ないのです。

建物の新築は当然のことながら、増築や改築も所有権の取得と解釈されるので、不動産取得税の課税対象です。厳しいな〜(泣)

改築の場合に課税されるのは、改築により家屋の価値が増加した場合に限られます。価値なんて度外視で趣味で増築する分には課税されません。

不動産取得税の納税義務者

不動産取得税の納税義務者は、不動産の所有権を取得した人です。個人か法人かは問いません。会社名義なら非課税なんてことになればみんな会社作りますよね(笑)

宅建業者による建売住宅の場合は、住宅を新築した日から1年経過しても使用や譲渡(販売)がされない時は、「1年が経過して日を取得日とする」特例措置があります。

つまり、新築後1年経っても売れ残っている時は、建売業者に課税されるわけです。

不動産取得税の非課税

不動産取得税が非課税になる場合は次のケースです。

  1. 相続や、相続人に対して行われた遺贈によって取得する場合
  2. 法人の合併による取得する場合
  3. 国や地方公共団体が取得する場合

不動産取得税の税額計算

課税標準

不動産取得税の課税標準は、固定資産課税台帳に登録されている価格です。実際の契約金額ではありません。公平さのためです。

改築・増築の場合は、該当部分の価格が課税標準になります。

課税標準の特例

マイホームを取得しやすくするために、課税標準を少なくする特例があります。住宅に関する特例と土地に関する特例がありますので混同にしないように注意しましょう。

[box03 title=”住宅取得の課税標準の特例”]

原則:固定資産課税台帳登録価格
特例:固定資産課税台帳登録価格−最大1,200万円

適用条件

  • 住宅の床面積が50㎡〜240㎡であること
  • 個人が取得すること ※新築住宅に限り法人による取得にも適用OK
  • 自己居住用でも賃貸用でもOK

[/box03]

[box03 title=”宅地取得の課税標準の特例”]

原則:固定資産課税台帳登録価格
特例:固定資産課税台帳登録価格の半額(1/2)

適用条件

  • 2021年3月31日までに取得すること

[/box03]

税率

不動産取得税の標準税率は4%です。ただし、土地及び住宅の課税標準を3%とする特例があります。

適用条件

  • 2021年3月31日までに取得すること

税額

不動産取得税の税額は、課税標準に税率を掛けて算出します。

不動産取得税の免税点

不動産取得税の免税点は、取得した方法によって異なります。

[box03 title=”不動産取得税の免税点”]

  • 建築による住宅の取得(新築・改築・増築) → 23万円
  • その他の住宅の取得(売買・贈与・交換) → 12万円
  • 土地の取得 → 10万円

[/box03]

地味に出題される頻度が高いので、なんやねんこの数字と思わず、しっかり覚えていきましょう。

不動産取得税のまとめ

不動産取得税の要点をここでまとめてみます。復習にご活用ください。

課税主体 不動産が所在する都道府県
課税客体 不動産の所有権の取得
納税義務者 不動産を取得した人
非課税
  • 相続・遺贈
  • 法人の合併
  • 国・地方公共団体の取得
税額計算
  1. 課税標準:固定資産課税台帳(特例適用で1,200万円軽減)
  2. 税率:4%(特例適用なら3%)
  3. 税額=課税標準×税率
免税点
  • 新築・改築・増築:23万円
  • 売買・交換・贈与:12万円
  • 土地の取得:10万円
徴収方法 普通徴収

固定資産税

固定資産税とは、文字通り土地や建物の保有に対して課される市町村税です。不動産取得税と同様に、土地と建物は別々に計算されます。

固定資産税の課税主体

固定資産税の課税主体は、固定資産(土地・建物)が所在する市町村です。(故に市町村税)

東京都に住んでいる私が、地元の静岡県磐田市に建物を保有していたら、磐田市に固定資産税を納めることになります。

固定資産税の課税客体

固定資産税の課税客体は、名前の通り固定資産です。具体的には次の3種類があります。

  • 宅地や農地などの土地
  • 住宅や店舗・工場などの建物
  • 事業用の償却資産(機械装置、車両)

固定資産税の納税義務者

固定資産税の納税義務者は、原則として固定資産の所有者です。共有しているのあれば、各共有者が納税義務者になります。

ここでいう所有者とは、賦課期日(税金を課する日)である1月1日において登記名簿に所有者として登録されている人を指します。

つまり、家を借りているだけ人に固定資産税は課されず、所有者であるオーナーに課されることになります。実際に住んでいるかどうかは問われないのです。

マンションの場合は、家屋及び敷地について一棟全体の固定資産税額を持分割合で按分します。

市町村は、所有者の所在が不明(震災による行方不明など)の場合は、実際の使用者を所有者として見なすことができます

固定資産税の非課税

固定資産税が非課税になる場合は次のケースです。

  1. 国や地方公共団体が保有する固定資産

固定資産税の税額計算

課税標準

固定資産税の課税標準は、賦課期日における価格として固定資産課税台帳に登録されている価格(土地は更地価格)です。

固定資産の価格は変動するため、適切な価格を反映させるために、固定資産課税台帳は3年1度見直されます(評価替えされます)

固定資産税の納税者は、台帳の登録価格に不服がある場合は固定資産評価審査委員会に審査を申し出ることができます。「高さすぎるよ〜(税金高くなっちゃうじゃん〜)」みたいにね(笑)

試験では市町村長側の義務についても出題されるので、まとめて覚えておきましょう(宅建業務においてこの点を覚える意味はないと思うんだけどな〜)

[box03 title=”固定資産税と市町村長”]

  • 市町村長は、総務大臣が定める固定資産評価基準を基に、固定資産の価格を毎年3月31日までに決定しなければなりません。
  • 市町村長は、価格等を記載した縦覧帳簿を毎年3月31日までに作成し、納税者の縦覧に供しなければなりません。
  • 市町村長は、納税義務者の求めに応じ、固定資産課税台帳の納税義務者に関する部分を閲覧させなければなりません。加えて、納税義務者は台帳に記載されている部分の証明書の交付を受けることができます。

[/box03]

課税標準の特例

住宅用地に関しては課税標準に関しては特例があります。

[box03 title=”住宅用地保有の課税標準の特例”]

原則:固定資産課税台帳の登録価格

特例:住宅用地の面積で異なる
【小規模住宅用地】
200㎡以下の部分 → 評価額×1/6

【一般住宅用地】
200㎡以下の部分 → 評価額×1/6
200㎡超の部分  → 評価額×1/3

[/box03]

税率

固定資産税の標準税率は1.4%です。

この税率はあくまで標準税率であり、条例によって1.4%を超える税率を定めることもできます。

税額

固定資産税の税額は、課税標準に税率を掛けて算出します。

税額控除

固定資産税の税額控除の特例はいくつかありますが、試験においては、新築住宅に適用される税額控除を理解しておけばOKです。

[box03 title=”新築住宅の税額控除”]

原則:課税標準×税率=納付税額

特例:新築住宅において税額控除が適用される(中高層耐火建築物かどうかで控除期間が異なる)

中高層耐火建築物 その他(一般住宅)
床面積 50〜280㎡
期間 5年間 3年間
減額される額 120㎡までの部分について税額が1/2となる

[/box03]

固定資産税の免税点

固定資産税の免税点は、対象となる固定資産によって異なります。

[box03 title=”固定資産税の免税点”]

  • 家屋 → 20万円
  • 土地 → 30万円
  • 償却資産 → 150万円

[/box03]

固定資産税のまとめ

ここで固定資産税の要点を復習しておきましょう。

課税主体 固定資産が所在する市町村
課税客体 土地、家屋、償却資産
納税義務者 固定資産の所有者(1/1に登記簿に登録されている人)
非課税 国・地方公共団体が保有する固定資産税
税額計算
  1. 課税標準:固定資産課税台帳価格(特例適用で1/3or1/6)
  2. 税率:1.4%
  3. 税額:課税標準×税率(新築であれば120㎡部分まで1/2の税額控除)
免税点
  • 家屋:20万円
  • 土地:30万円
  • 償却資産:150万円
徴収方法 普通徴収

所得税

所得税とは、儲けに対して課される国税です。所得税が様々な場面で登場する税金ですが、宅建ですから不動産の売買によって生じる儲けに焦点をあてていきます。

所得税の課税主体

所得税の課税主体はです。したがって所得税は国税になります。

所得税の課税客体

所得税の課税客体は、不動産の譲渡による所得(譲渡所得)です。

不動産を譲渡して儲けが発生した場合に所得税が発生します。不動産を売却して損をして、さらに所得税を納めさせるなんて鬼のようなことを国はしませんよ(笑)

所得税の納税義務者

所得税の納税義務者は、資産(不動産)の譲渡により所得を得た個人です。

販売目的で所有している土地を譲渡した場合には、譲渡所得ではなく事業所得として課税されます。

所得税の非課税

不動産譲渡のによる所得税が非課税になるケースは次のとおりです。

  1. 物納による譲渡

所得税の税額計算

課税標準

所得税の課税標準は、譲渡収入金額から取得費と譲渡費用を差し引いた金額、つまり譲渡所得です。

宅建において重要なのは、当然不動産の譲渡所得ですよね。この場合の譲渡所得ですが、譲渡予定の不動産の所有期間によって課税標準が異ってきます。

[box03 title=”(不動産)所得税の課税標準”]

土地・建物を取得した日の翌日から、譲渡した年の1月1日までの所有期間が

  1. 5年以下  → 短期譲渡所得(税率30%)
  2. 5年超  → 長期譲渡所得(税率15%

[/box03]

課税標準の特例(特別控除)

所得税の課税標準の特例(特別控除と言われています。税額控除と混同しないで!)では、次の3つが重要です。嘘かというぐらいに試験によく出るので必ず覚えてください。

[box03 title=”居住用不動産の(3,000万円)特別控除”]

居住用不動産の課税標準(譲渡益)から3,000万円を控除

【適用条件】

  • 実際に自分が居住している不動産の譲渡であること
  • 配偶者・親族への譲渡ではないこと
  • 直近3年に本特例(買い換え特例を含む)を適用していないこと(=3年に1度だけ適用可能)

[/box03]

[box03 title=”収容・交換の(5,000万円)特別控除”]

居住用不動産の課税標準(譲渡益)から5,000万円を控除

【適用条件】

特になし(国が公共事業に必要だとお願いした上で適用される特例であるため)

[/box03]

[box03 title=”買換の特例”]

譲渡資産より買換資産の方が安い場合、課税が繰り延べられる(譲渡時点では課税されない)

【適用条件】

譲渡資産 買換資産
  • 所有期間:10年超
  • 居住期間:10年超
  • 対価:1億円以下
  • 家屋:50㎡以上
  • 土地:500㎡以下
  • 取得時期:譲渡した年の前年・当年・翌年

[/box03]

税率

所得税の税率は、先述したように短期譲渡所得か長期譲渡所得かで異なる。

土地・建物を取得した日の翌日から、譲渡した年の1月1日までの所有期間が

  1. 5年以下  → 短期譲渡所得で税率は30%
  2. 5年超   → 長期譲渡所得で税率は15%

軽減税率

譲渡所得においては、次の2種類の軽減税率があります。長期譲渡所得を課税する際に適用されるかどうか判断されます。

[box03 title=”居住用資産の軽減税率の特例”]

原則:15%
特例:譲渡益の6,000万円以下の部分に対して10%(6,000万円超えの部分は変わらず15%)

【適用条件】

  • 譲渡する資産が居住用資産であること
  • 所有期間が10年以上であること

[/box03]

[box03 title=”優良住宅地造成の軽減税率の特例”]

原則:15%

特例:譲渡益の2,000万円以下の部分に対して10%(2,000万円超えの部分は変わらず15%)

【適用条件】

  • 国や地方公共団体への譲渡であること
  • 所有期間が5年以上であること

[/box03]

税額

所得税の税額は、課税標準である譲渡益に税率を掛けて算出します。

税額控除

譲渡所得では、いろんな税額控除がありますが、宅建において出題されるのは「住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除」です。長いので「住宅ローン控除」と言われていますね。

[box03 title=”住宅ローン控除”]

控除金額:ローン残高の一定割合に相当する金額を、一定期間に渡って控除
控除期間:居住用として使用した年以後10年間

【適用条件】

  • 取得後6ヶ月以内に自分の居住用として使用していること
  • 借りている住宅ローンの償還期間が10年以上であること
  • 控除を受ける年の所得が3,000万円以下であること
  • 床面積:50㎡以上(1/2以上が居住用であること)

【適用除外】

次のいずれかの特例を適用した場合、住宅ローン控除は適用できない(=併用できない)

  • 居住用不動産の(3,000万円)特別控除
  • 居住用資産の軽減税率の特例
  • 買換の特例

※収容・交換の(5,000万円)特別控除とは併用可能

[/box03]

所得税の免税点

所得税には免税点は存在しません。強いて言えば、譲渡した際に損失が発生(取得価格の方が売却価格より高い)すれば所得税は発生されないことが免税点と言えのかな。

所得税のまとめ

最後に所得税の要点を復習しておきましょう。

課税主体
課税客体 譲渡所得(不動産を売却して得た利益)
納税義務者 不動産を譲渡した人
非課税 物納による譲渡
税額計算
  1. 課税標準:譲渡所得(3,000万円特別控除、5,000万円特別控除、買換の特例により減額される場合も)
  2. 税率:短期譲渡所得は30%、長期譲渡所得は15%(居住用資産の軽減税率、優良住宅地造成の軽減税率を適用できる場合も)
  3. 税額:課税標準×税率(住宅ローン控除を適用できる場合も)

印紙税

印紙税とは、契約書や領収書などの文書に課税される国税です。宅建ですから、不動産売買契約に関する書類とその印紙税について出題されます。

印紙税の課税主体

印紙税の課税主体は、です。故に印紙税は国税になります。

印紙税の課税客体

印紙税の課税客体は、課税文書です。課税文書には次のようなものが該当します。

  • 不動産の譲渡契約書
  • 地上権又は土地の賃借権の設定又は譲渡に関する契約書

なお、次の点に注意する必要があります。近年正誤問題で出題されているからです。

[box03 title=”印紙税の課税客体の注意点”]

  • 契約内容の変更文書、仮契約書も課税対象
  • 契約金額の変更に関して

増額させる場合 → 増加金額に対して課税
減額させる場合 → 記載金額はないものとして「1通=200円」を課税

  • 交換契約書に関して

双方の金額が記載されている場合 → 高い方の金額を課税
交換差額しか記載がない場合   → 差額金を課税

  • 売買契約と請負契約が併記されている場合、金額の高い方を課税
  • 売買契約書に2つ以上の不動産の記載金額がある場合、合計額を課税

[/box03]

印紙税の納税義務者

印紙税の納税義務者は、課税文書の作成者です。2人以上が共同して文書を作成したときは連帯して納付する義務を負います。

ちなみに印紙の貼付が漏れた場合には過怠税を支払う必要があります。遅延金にようなものです。

過怠税は原則、不貼付額の3倍です。しかし自己申告した場合は1.1倍で済みます。不貼付に気付いたら自己申告した方がベターですね。

印紙税の非課税

印紙税が非課税になるのは次のようなケースです。

  • 国が作成した文書
  • 記載金額が5万円未満の受取書
  • 営業に関しない受取書
  • 建物の賃貸借契約書
  • 抵当権設定契約書

印紙税の税額計算

課税標準

印紙税の課税標準は、印紙に記載されている金額です。記載金額がない契約書や贈与契約書は200円になります。

税率

印紙税には印紙税率というものがありません。課税文書の種類によって税額が決定されるからです。

税額

印紙税の税額は、課税対象である文書の種類と課税標準である記載金額によって決定されます。

宅建試験においては、印紙税の税額を計算する問題は出題されません。故に印紙税に関しては、課税客体や非課税について覚える方がベターですが、一応不動産に関する税額についてもまとめておきますね。

文書の種類 印紙税額
【不動産の譲渡に関する契約書】

地上権又は土地の賃借権の設定又は譲渡に関する契約書

記載金額が

  • 1万円未満 → 非課税
  • 〜10万円 → 200円
  • 10万円〜50万円 → 400円
  • 50万円〜100万円 → 1千円
  • 100万円〜500万円 → 2千円
  • 500万円〜1千万円 → 1万円
  • 1千万円〜5千万円 → 2万円
  • 5千万円〜1億円 → 6万円
  • 1億円〜5億円 → 10万円
  • 5億円〜10億円 → 20万円
  • 10億円〜50億円 → 40万円
  • 50億円〜 → 60万円
  • 契約金額の記載なし → 200円
【請負に関する契約書】 記載された契約金額が

  • 1万円未満 → 非課税
  • 〜100万円 → 200円
  • 100万円〜200万円 → 400円
  • 200万円〜300万円 → 1千円
  • 300万円〜500万円 → 2千円
  • 500万円〜1千万円 → 1万円
  • 1千万円〜5千万円 → 2万円
  • 5千万円〜1億円 → 6万円
  • 1億円〜5億円 → 10万円
  • 5億円〜10億円 → 20万円
  • 10億円〜50億円 → 40万円
  • 50億円〜 → 60万円
  • 契約金額の記載なし → 200円

国税庁より

1万円未満が非課税であること、そして記載金額がない場合は一律200円であることだけ覚えておけば十分です。

印紙税まとめ

最後に印紙税について復習しておきましょう。

課税主体
課税客体 課税文書
納税義務者 課税文書の作成者
非課税
  • 国が作成した文書
  • 記載金額が5万円未満の受取書
  • 営業に関しない受取書
  • 建物の賃貸借契約書
  • 抵当権設定契約書
税額計算
  1. 課税標準:印紙に記載されている金額
  2. 税額:課税文書の種類と記載金額によって決定

登録免許税

登録免許税とは、登記手続きの際に納める国税です。

登記手続きとは、不動産を購入した人が法的に自分の所有物だと主張できるように、法務局(登記所)にある登記簿に土地や建物の所有権を記録して公示するための手続きです。要は「ここ、わしのやで〜」って法的に主張するための手続きです。

この手続きにもまた税金がかかるってわけです。面倒ですよね〜(笑)

登録免許税の課税主体

登録免許税の課税主体は、です。つまり国税に該当します。

登録免許税の課税客体

登録免許税の課税客体は、登記です。登記という行為が課税客体なので多くの場面で登録免許税が出現しますが、宅建なので不動産に関する登記が出題されます。

宅建に出題される具体的な登記内容は次の通りです。

  • 所有権保存登記
  • 所有権移転登記
  • 所有権信託の登記
  • 抵当権設定登記

登録免許税の納税義務者

登録免許税の納税義務者は、登記を受ける人です。登記を受ける人が2人以上いれば連帯して納付することになります。

登録免許税の非課税

登録免許税において、表示に関する登記は非課税になります。

登録免許税の税額計算

課税標準

登録免許税の課税標準は、固定資産課税台帳に登録されている価格です。実際の取引価格ではありません。

税率

登録免許税の税率は、どのような登記を行うかで異なってきます。

  • 所有権保存登記:0.4%
  • 所有権移転登記:2.0%
  • 所有権信託の登記:0.4%
  • 抵当権設定登記:0.4%

所有権移転登記が2.0%、それ以外は0.4%と覚えておけばOKですね。

軽減税率

登録免許税では軽減税率の特例が設けられています。建物の関する特例と、土地に関する特例があります。

本則 建物の特例 土地の特例
所有権保存登記 0.4% 0.15%
所有権移転登記 2.0% 0.3% 1.5%
所有権信託の登記 0.4% 0.3%
抵当権設定登記 0.4% 0.1%

【適用条件】

  • 新築の住宅用家屋であること
  • 取得(売買・競落に限る)後1年に登記すること
  • 床面積が50㎡以上であること
  • 既存住宅であれば、築後経過年数が、耐火建築物であれば25年以内(耐火建築物以外であれば20年以内)であること

税額

登録免許税の税額は、課税標準に税率を掛けて算出します。

登録免許税のまとめ

最後に登録免許税について復習しておきましょう。

課税主体
課税客体 登記
納税義務者 登記を受ける人
非課税 表示に関する登記
税額計算
  1. 課税標準:固定資産課税台帳に登録されている価格
  2. 税率:本則0.4%、所有権移転登記のみ2.0%(建物・土地に関する特例あり)
  3. 税額:課税標準×税率

不動産に関する税金のポイント

最後に私が感じたこの分野のポイントをお伝えします。

  • 特例を混同しない

これに尽きると思います。実際に過去問に取り組んでいけば分かりますが、この分野での出題内容のほとんどは特例に関することばかりです。

  • どの税金に対する特例か?(不動産取得税か固定資産税かなど)
  • 何を軽減する特例なのか?(課税標準を軽減するのか税率を軽減するのかなど)

この点を意識しながら学習すると得点力につながると思いますぜ(^ω^)

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これまでの内容をインプットできたら、例題でアウトプットしていきましょう。

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