【宅建業法】宅建独学者向けノート1「宅地建物取引業の定義と免許」

皆さんこんにちは!ピーマンです。

今回は「宅地建物取引業の定義と免許」について発信していきます!

宅建業法は宅建の4科目のなかで最も出題数の多い科目で、ここの出来が合格を左右すると言っても過言ではありません!

どの分野も重要ですので、理解しながら学習を進めていきましょう!

[box02 title=”こんな人にオススメ”]

  • 宅建受験予定者
  • 不動産業界に所属している方
  • 不動産業界を目指す就活生

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目次

宅地建物取引業の定義

そもそも宅地建物取引業(宅建業)とはなんでしょうか?

結論から言うと、宅建業とは宅地や建物の取引を業として行うこと言います。名前にある「宅地」「建物」「取引」「業」に分解して、具体的に理解していきましょう。

宅地とは

宅地は次のような土地を言います。

  • 今現在建物がある土地
  • 今現在建物はないが、建物を建てる目的で取引する土地
  • 用途地域にある土地

用途地域とは、建物の用途ごとに分けられた地域のことです。用途地域にある土地でも、公園、河川、水路、広場は宅地から例外的に除かれます。

建物とは

建物は、いわゆる一戸建てのみではなく、マンションの専有部分を建物として扱われます。

取引とは

宅建業にどのような形で関わるかによって、取引に該当するかしないかが決まります。

  • 当事者:契約の当事者になる場合
  • 代理:人と人との間を取り持つことであり、契約を結ぶ権限がある場合
  • 媒介:人と人との間を取り持つことであり、契約を結ぶ権限がない場合

そして宅建業の契約のタイプとして、契約の売買契約、交換契約、そして賃貸契約の3つがあります。

これらを組み合わせて、取引に該当するかどうか確認しましょう。

売 買 交 換 貸 借
当事者 ×
代 理
媒 介

一目見ても分かるように、ほとんどの形態が取引に該当します。つまり宅建業の免許が必要なものばかりです。

しかし一点だけ、当事者として貸借契約を結ぶ場合は取引に該当しないということに注意が必要です。

したがって、貸ビル業や貸駐車場、貸マンション経営は取引に該当せず、宅建業の免許が不要なのです。ここが最も重要です。

ちなみにマンション管理や建築請負も取引に該当しません。

業とは

とは、特定多数を相手に、反復または継続して行うことです。数多くの人と関わるからこそ、宅建業を営むには免許を持つ必要があるのですね。

宅建業者の免許

これからは宅建業の免許に関する事を学習していきます。どんな免許があるのか、免許を申請するためには、免許を取得できる要件は、などは試験でも頻出なので丁寧に見ていきましょう。

免許の種類

宅建業を行う場合は、免許を受けなければなりません。受けるべき免許には、都道府県知事免許と国土交通大臣免許の2種類があります。これらを区別するためのポイントは事務所の設置場所です。

事務所が1つの都道府県内にあるならば、たとえ事務所が何カ所あっても都道府県知事免許です。一方で2つ以上の都道府県にまたがる場合は国土交通大臣免許が必要です。

小さい個人経営の宅建業者さんであれば、おそらく事務所は1つか2つほどの小規模だと思うので、1つの都道府県におさまるため都道府県知事免許が必要になります。

一方、アパマンショップさんなど全国レベルで宅建業を営んでいる業者さんであれば、当然活動エリアは1つの都道府県ではおさまらないので、国土交通大臣免許が必要になってきます。

[box03 title=”免許の種類”]

  • 活動エリアが1つの都道府県におさまる → 都道県知事免許
  • 活動エリアが2つ以上の都道府県 → 国土交通大臣免許

[/box03]

免許の申請

免許の申請が行われた時、後述する欠格要件に該当しないのであれば、免許権者は免許証を公布します。

国土交通大臣免許申請しようとするものは、主たる事務所の所在地を管轄する都道府県知事を経由して申請します。

東京都に主たる事務所を置くピーマン不動産が、神奈川県でも営業するために国土交通大臣免許を取得しようとする場合、東京都を経由して国土交通大臣に申請するのです。新設する神奈川ではありません。

免許申請の受理など国土交通大臣の一定の権限は、地方整備局長等に委任されています

免許の効力

免許の有効期間は5年間です。公布された免許は全国で有効です。

東京都知事免許を持っているピーマン不動産は、神奈川や地元の静岡でも仕事ができるのです。

ここが混合しやすいポイントです。東京都で免許を持っているピーマン不動産は、全国で営業ができます。しかし他の都道府県に事務所を設置して営業を行うことができないのです。

「他の都道府県にも本格展開するなら国土交通大臣免許を申請してください、そうでないならまあ良いですよ」って解釈ですね(笑)

免許の失格要件

次に、頻繁に出題される宅建業免許の失格要件について見ていきましょう。欠格要件とは、免許の公布を受けれない理由のことですね。

申請者 (1) 次の事由により免許を取り消された者(取消日から5年間は不可)

  • 不正手段による免許交付を受けた
  • 情状が重い業務停止処分事由に該当した
  • 業務停止処分に違反した
(2) (1)の聴聞を公示後、理由なく廃業の届出をした者(届出日から5年間不可)
(3) (1)、(2)に該当する法人で、聴聞公示日前60日以内に役員であった者(取消日から5年間は不可)
(4) 次の処分を受けた者

  • 罰金刑に処された者(執行終了から5年間不可)
  • 禁固刑以上の刑に処された者(執行終了から5年間不可)

※執行猶予期間、控訴・上告中は免許を受けることができる

(5) 暴力団関係者でなくなった日から5年を経過しない者
(6) 免許申請前5年以内に、宅建業に関し不正行為を行った者
(7) 宅建業に関して不正または不誠実な行為をすることが明らかな者
(8) 成年被後見人・被保佐人・破産者で復権を得ない者
関係者 (9) 成年者と同一の行為能力を有しない未成年者で、法定代理人が上記(1)〜(8)に該当する者
(10) 役員、使用人が上記(1)〜(8)に該当する者
(11) その事業活動を支配する者が暴力団関係者である者
(12) 免許申請に際し、虚偽の記載や記載漏れがあった者
(13) 専任の宅建士設置要件を欠く者

免許の更新

免許の有効期間が満了しても業者として仕事を続ける場合は、免許を更新しないけません。

更新申請は有効期間満了日の90日前から30日前までの間にしないといけません。

更新申請はしたものの、公布を受けずに期限が過ぎた場合は、新たな免許が出るまでの間は従前の免許が効力を発揮します。

宅建業者名簿と変更の届出

宅建業者は、自身の重要事項について宅建業者名簿に記載しないといけません。宅建業者名簿は一般の閲覧に供されているので、誰でも確認することができます。

宅建業者名簿に記載すべき重要事項は次の通りです。

(1) 免許証番号、免許年月日
(2) 商号、名称
(3)
  • 法人の場合:役員(非常勤の取締役、監査役含む)・使用人の氏名
  • 個人の場合:その者の氏名
(4) 事務所の名称、所在地
(5) 事務所ごとに置かれる専任の宅建士の氏名
(6) 宅建業法違反により、指示・業務停止処分を受けているときはその年月日と内容
(7) 宅建業以外の事業を営んでいる場合は、その事業の種類

そして(2)〜(6)の事項が変更になった場合は、30日以内に免許権者へ届出ないといけません。

廃業等の届出

宅建業者が止める場合に廃業の届出を行うのですが、この点も出題されやすいのでしっかり覚えていきましょう。

届出自由 期限 届出義務者 免許失効の時点
個人業者 法人業者
死亡 死亡事実を知った日から30日以内 相続人 死亡時
破産手続き開始 その日から30日以内 破産管財人 破産管財人 届出時
廃業 本人 代表役員
法人の解散 清算人
法人の合併消滅 消滅会社の代表役員 合併時

要点は廃業したら30日以内に届出をする点と、届出義務者についてです。

免許換え

免許換えとは、事務所が増えたり減ったりするときに、免許権者が変わることです。次の3パターンに分けて見ていきましょう。

[box03 title=”免許換え”]

  • 国土交通大臣免許 → 都道府県知事免許

都道府県知事に直接免許換えの申請

  • 都道府県知事免許 → 国土交通大臣免許

都道府県知事を経由して国土交通大臣に免許換えの申請

  • 都道府県知事免許 → 都道府県知事免許

新設する都道府県知事に直接免許換えの申請

[/box03]

免許換えをした後の免許の効力は、新たな免許を取得したときから5年間です。

みなし業者と免許不要業者

みなし業者

免許は、免許を与えられている人に対してのみ効果を持ちます。つまり親父さんが宅建免許を取得しても「子供に免許が引き継げる」「配偶者も一緒に宅建業ができる」なんてことはないです。当然ですよね(笑)

しかし次の場合には、取引を終了する目的の範囲内においてのみ、特定の関係者を宅建業者とみなします。いわゆるみなし業者という場合ですね。

[box03 title=”みなし業者”]

  • 死亡した宅建業者 → その相続人
  • 宅建業者でない法人と合併し、消滅した宅建業者 → 合併後の法人
  • 免許を取り消された(廃業した)宅建業者 → 宅建業者であった者

[/box03]

免許不要業者

免許不要業者とは、免許がなくても宅建業を営むことができる団体です。次の団体が免許不要業者に該当します。

[box03 title=”免許不要業者”]

  • 国や地方公共団体
  • 都市再生機構
  • 地方住宅供給公社
  • 上記の団体から宅建業の委託を受けた金融機関で、国土交通大臣に「届出」を行った場合

※農漁協同組合は含まない

[/box03]

上記の免許不要業者から代理・媒介の依頼を受けた者は、免許不要とはなりませんのでご注意ください。

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宅建をいつでも復習できるWebノートを公開しています。他の記事も併せて読んでみてください(^_^)

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問題1:宅地建物取引業法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1:宅地建物取引業者は、自己の名義をもって、他人に、宅地建物取引業を営む旨の表示をさせてはならないが、宅地建物取引業を営む目的をもってする広告をさせることはできる。

2:宅地建物取引業とは、宅地又は建物の売買等をする行為で業として行うものをいうが、建物の一部の売買の代理を業として行う行為は、宅地建物取引業に当たらない。

3:宅地建物取引業の免許を受けていない者が営む宅地建物取引業の取引に、宅地建物取引業者が代理又は媒介として関与していれば、当該取引は無免許事業に当たらない。

4:宅地建物取引業者の従業者が、当該宅地建物取引業者とは別に自己のために免許なく宅地建物取引業を営むことは、無免許事業に当たる。

 

解答1:正解は4

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